FONDO DE INVERSIÓN ACTIVA DEUDA HIPOTECARIA CON SUBSIDIO HABITACIONAL II

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  FONDO DE INVERSIÓN ACTIVA DEUDA HIPOTECARIA CON SUBSIDIO HABITACIONAL II INFORME DE CLASIFICACION DICIEMBRE 2017 Nov Nov Cuotas 1ª Clase Nivel 4 (N) 1ª Clase Nivel 3 * Detalle de clasificaciones
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FONDO DE INVERSIÓN ACTIVA DEUDA HIPOTECARIA CON SUBSIDIO HABITACIONAL II INFORME DE CLASIFICACION DICIEMBRE 2017 Nov Nov Cuotas 1ª Clase Nivel 4 (N) 1ª Clase Nivel 3 * Detalle de clasificaciones en Anexo. Indicadores Financieros En millones de pesos Dic. 15 Dic. 16 Sep.17 Activos totales Inversión en mutuos Patrimonio Utilidad (pérdida) neta Rentabilidad cuota acumulada+ dividendos* 4,9% 3,1% 1,6% Valor libro cuotas ** , , ,9 * Rentabilidad acumulada respecto al cierre del año anterior. **Serie A, cifras en pesos. Fundamentos El Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II se orienta a la inversión en mutuos o letras, correspondientes a créditos hipotecarios complementarios a subsidios habitacionales otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo del Estado de Chile (MINVU). La alza de la clasificación a 1ª Clase Nivel 3 asignada al fondo se fundamenta en una cartera que cumple con sus objetivos de inversión, con indicadores de gestión operativa estables, buena diversificación y alta capacidad de generación de flujos. También considera la garantía al remate de las viviendas del MINVU de Chile, que acotas las posibles pérdidas producidas por el no pago de los créditos. Asimismo, incorpora la gestión de un equipo especializado y experimentado en la gestión inmobiliaria y el respaldo de su administradora, parte del holding Larraín Vial, grupo financiero grande y bien posicionado en el mercado nacional. En contrapartida, la clasificación considera la exposición a la evolución de la economía nacional del segmento objetivo de los créditos hipotecarios. La gestión del Fondo es realizada por Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos, filial de Larraín Vial S.P.A., holding financiero nacional que participa en los negocios de banca de inversión, distribución de valores y administración de fondos y carteras. A septiembre de 2017, Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos manejaba 26 fondos de inversión públicos y privados, por un patrimonio de US$1.654 millones. El objetivo específico del fondo es invertir sus recursos en mutuos hipotecarios, preferentemente del Decreto Superior N 1 y Decreto Superior N 116. Los créditos hipotecarios están garantizados por el MINVU del Estado de Chile en caso de incumplimiento. Al 30 de septiembre de 2017, el Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II manejaba un patrimonio por US$119,2 millones, representando un 11,8% del total gestionado en fondos públicos por su administradora. Al cierre del tercer trimestre de 2017, la cartera estaba compuesta en un 88,2% del activo por mutuos hipotecarios endosables, presentando una buena diversificación de inversiones, con créditos vigentes, con plazo promedio de 221 meses. El valor de la deuda promedio era de UF 696, con un dividendo promedio de UF 5,13. La relación deuda/garantía era de 59,8%, mientras que la relación dividendo/renta era de 22,0%. La mora que se observaba en la cartera era baja, de un 6,1% del total de los mutuos. Desde el punto de vista geográfico, la cartera estaba invertida mayoritariamente en la Región Metropolitana y VII Región, con un 32,7% y 19,2%, respectivamente. Dado el objetivo del fondo, la generación de flujos de la cartera es alta, lo que ha permitido repartir dividendos de manera mensual desde diciembre de A octubre de 2017, la rentabilidad acumulada de la cuota más dividendos, en 36 meses, fue positiva y de un 23,3%. El fondo tiene término en octubre de 2035, prorrogable por periodos de un año, según acuerdo de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes. La duración es consistente con el plazo máximo de los mutuos hipotecarios, de 20 años, y entrega holgura para liquidar la cartera antes del término del fondo. Analista: Esteban Peñailillo (56) Maira Oyarzún (56) Fortalezas Buena diversificación geográfica de cartera. Alta capacidad de generación de flujos Bajo riesgo de no pago, dado por la garantía al remate del MINVU de Chile. Gestionado por un equipo especializado y experimentado en el tipo de inversión, con respaldo de su administradora, parte del holding Larraín Vial, grupo financiero grande y bien posicionado en el mercado nacional. FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION Riesgos Exposición a la evolución de la economía nacional del segmento objetivo de los créditos hipotecarios. 1 OBJETIVOS DE INVERSION Fondo orientado a la inversión en mutuos hipotecarios con subsidios habitacionales entregados por el MINVU Características del Fondo Septiembre de 2017 Valor Cuota ($$) ,9 Nº Cuotas Nº aportantes Total Activos (millones $$) Objetivos de inversión y límites reglamentarios El Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II se orienta a la inversión en mutuos o letras hipotecarias emitidos por entidades financieras autorizadas por ley, correspondientes a créditos hipotecarios complementarios a subsidios habitacionales otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo del Estado de Chile (MINVU). El objetivo específico del Fondo es invertir sus recursos en mutuos hipotecarios o instrumentos equivalentes que se relacionen a los subsidios entregados por el MINVU, preferentemente, al Decreto Supremo N 1 (DS N 1) y Decreto Superior N 116 (DS N 116). El DS N 1 es un programa destinado a las familias de sectores medios, con capacidad de ahorro y posibilidad de acceder un crédito hipotecario, contempla la adquisición de viviendas nuevas o usadas. El valor comercial de las propiedades va desde UF a UF 2.000, con un máximo de subsidio de UF 500 y un ahorro entre UF 30 y UF 80. El DS N 116 está orientado a la integración social y territorial de familias de sectores medios y vulnerables, para viviendas hasta UF 2.200, con ahorro mínimo de UF 50. El monto máximo a subsidiar para sectores medios es de UF 525 y para sectores vulnerables es de hasta UF 700. Este subsidio sólo considera proyectos previamente aprobados por el MINVU, respecto a requisitos de integración territorial. Los créditos hipotecarios están garantizados por el MINVU Estado de Chile en caso de incumplimiento, que cubre el total del monto de la deuda más los costos, de producirse después del remate. El reglamento interno del Fondo establece, entre otros límites relevantes: Al menos un 70% de los activos deben estar invertidos en el objetivo de inversión. Máximo de 30% del activo del Fondo en valores emitidos por Banco Central de Chile y la Tesorería General de la República. Máximo un 25% del activo del Fondo en un mismo emisor, excluido el Banco Central de Chile y la Tesorería General de la República. El límite máximo de inversión en un mismo grupo empresarial y sus entidades relacionadas, corresponde a un 25% del activo del Fondo. Máximo un 15% de las viviendas de un mismo proyecto habitacional dentro de la cartera del Fondo. El límite máximo de inversión en cuotas de fondos gestionados por la administradora u por otra del mismo grupo empresarial es de un 4% del activo. Endeudamiento máximo de 50% del patrimonio, incluido gravámenes y prohibiciones. EVALUACION DE LA CARTERA DEL FONDO Fondo cumple con objetivo de inversión Características de las cuotas El Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II contempla dos series de cuotas de igual valor o características. Serie A, para personas, naturales y/o jurídicas, con residencia en Chile. Serie X: para personas naturales y/o jurídicas sin residencia en Chile. Al cierre de septiembre 2017, la Serie X no se encontraba activa. 2 Resumen de cartera de inversiones del Fondo Dic. 15 Dic. 16 Sep.17 Mutuos Hipotecarios 88,3% 92,8% 88,2% Títulos de Deuda 11,1% 6,4% 11,1% Caja y otros 0,6% 0,7% 0,7% Total activos 100,0% 100,0% 100,0% Distribución geográfica de la cartera Septiembre de 2017 Características del Fondo El Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II es un fondo grande para Larraín Vial Activos Administradora General de Fondos S.A. Al 30 de septiembre de 2017, el Fondo mantenía un patrimonio de US$ 119,2 millones, representando un 11,8% del patrimonio total manejado en fondos públicos por su administradora. En el último año, el Fondo tuvo un crecimiento en los activos cercano al 100%, que se explica, en parte, por el aumento de 89,0% en las cuotas colocadas. Cartera concentrada en mutuos hipotecarios Desde el inicio de operaciones, en octubre de 2014, el Fondo ha mantenido su cartera formada por el objetivo de inversión, cumpliendo con los límites reglamentarios. Al 30 de septiembre de 2017, la cartera del Fondo estaba formada en un 88,2% del activo por mutuos hipotecarios endosables y un 11,1% por títulos de deuda no registrados, correspondientes a pactos destinados al manejo de caja. La totalidad de los contratos de mutuos hipotecarios endosables se encuentran en denominados en UF, lo que anula el riesgo de inflación. Buena diversificación geográfica de su cartera A septiembre de 2017, la cartera estaba formada por créditos vigentes, con un monto de UF y un plazo promedio de 221 meses. En línea con su objetivo, el valor promedio de las propiedades era de UF 1.163, con una tasación promedio de UF El valor de la deuda promedio alcanzaba las UF 696, con un dividendo promedio de UF 5,13. Por otro lado, la relación deuda/garantía era de 59,8%, mientras que la relación dividendo/renta eran de 22,0%, cumpliendo con los límites definidos. La mora que se observa en la cartera era baja, alcanzando un 6,1% del total de los mutuos, donde un 1,7% corresponde a mora mayor a 120 días. Desde el punto de vista geográfico, la cartera estaba invertida mayoritariamente en la Región Metropolitana y VII Región, con un 32,7% y 19,2%, respectivamente. Moderado endeudamiento y alta generación de flujos Al cierre del tercer trimestre de 2017, los pasivos del fondo alcanzaron un 10,5% del patrimonio y correspondían mayoritariamente a mutuos por pagar. El Fondo no mantenía pasivos financieros. Por otro lado, dado su objetivo de inversión, la generación de flujos de la cartera es alta, por lo que el Fondo ha repartido dividendos mensuales, desde diciembre de Rentabilidad positiva A octubre de 2017, la rentabilidad acumulada de la cuota más dividendos, en 36 meses, fue positiva y de un 23,3%. Duración de largo plazo El Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II tiene término en octubre de 2035, prorrogable por periodos de un año, según acuerdo de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes. La duración es consistente con el plazo máximo de los mutuos hipotecarios, de 20 años, y entrega holgura para liquidar la cartera antes del término del fondo. Además, los flujos mensuales rebajan de forma permanente el saldo insoluto y disminuyen el saldo de activos hacia el término del Fondo. De manera de entregar liquidez a los aportantes, el reglamento interno del fondo establece disminuciones de capital trimestrales por un número de cuotas determinadas en la Asamblea 3 Extraordinaria de Aportantes, cumpliendo ciertas condiciones establecidas en dicho reglamento. Adicionalmente, las transacciones de las cuotas en el mercado secundario otorgan liquidez complementaria. ASPECTOS RELEVANTES DE LA ADMINISTRADORA PARA LA GESTIÓN DEL FONDO Administradora que forma parte de Larraín Vial S.P.A., entidad que participa en los negocios de banca de inversión, distribución de valores y administración de fondos Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos tiene una estructura simple, que cuenta con estrategias de inversión a través de la externalización en terceros o relacionados de gran parte de las funciones necesarias para la adecuada gestión de los recursos entregados por los aportantes. La Administradora se enfoca en la gestión de fondos de inversión orientados a inversionistas institucionales, aprovechando todas las sinergias internas del grupo Larraín Vial e incorporando el conocimiento y experiencia de terceros para un mejor manejo de activos. Específicamente, la administradora tiene dos tipos de estrategias: Feeder Funds: fondos alimentadores que invierten a través de otros fondos. Advisors: fondos en que la toma de decisión la realiza un tercero. La gestión del Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II aprovecha la experiencia de San Sebastián Inmobiliaria S.A. y compañías mutuarias con que opera el grupo para realizar la estructuración y monitoreo de los mutuos y créditos hipotecarios que se incorporen a la cartera del fondo. Los Directores de la Administradora tienen amplia permanencia dentro del grupo Larraín Vial. Los ejecutivos a cargo de la gestión de la administradora y el fondo combinan conocimiento y experiencia en el mercado financiero nacional e internacional, por lo que permiten entregar una adecuada selección, control de riesgo e información para los aportantes. Valorización cartera de inversiones La valorización de las inversiones del Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II se realizará de acuerdo a las normativas impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros. Según establece el reglamento interno, las inversiones se valorizarán y contabilizarán de acuerdo a las Normas Internacionales de Información Financiera. La valorización de la cartera de mutuos hipotecarios endosables se realizará según las instrucciones impartidas por la SVS en la Circular N del 28 de junio de 2006, conforme a las modificaciones impartidas por la Circular N de diciembre de Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portafolios El objetivo de inversión del fondo acota el universo de posibilidades de inversión preferentemente a mutuos hipotecarios correspondientes a créditos hipotecarios DS N 1 y DS N 116, aprovechando una oportunidad por un subsidio, y la garantía del seguro del MINVU, en caso de Remate. La política de selección de activos que utiliza la administradora para escoger los mutuos que incorpora en su cartera, considera entre otros aspectos: ubicación de la propiedad ligada al instrumento; valorización independiente de la propiedad; criterios de diversificación para no poseer más de 15% de los mutuos relacionados a un proyecto; y parámetros de los deudores como ingresos y carga financiera. De esta manera se pretende seleccionar activos y deudores que tengan: Una relación deuda garantía menor o igual a 80%. Deudores con una relación dividendo a renta menor 25%. Deudores con una carga financiera menor a 50% de su renta. 4 Administradora de Mutuos Hipotecarios MyV S.A. (MyV) es el originador y el administrador de la cartera del fondo. Larraín Vial Activos, a su vez, contrata los servicios de San Sebastián Inmobiliaria S.A. para que este sea el Administrador Maestro, encargándose de la correcta ejecución del acuerdo marco y el contrato de administración que existe entre la administradora y MyV. El proceso de selección se basa en el análisis o scoring de ciertas variables, caso a caso, de los deudores y propiedades que sustentan cada mutuo. Los parámetros de selección responden a la experiencia y conocimiento del equipo de San Sebastián Inmobiliaria S.A. y otros relacionados respecto del mercado inmobiliario. La administradora monitorea la evolución de las principales variables como cobranza, recaudación y morosidad, así como también los procesos relacionados a cobranza judicial y liquidación. En caso que la gestión de la cartera no cumpla con las expectativas, la administradora puede traspasar a un tercero la gestión de los mutuos de su propiedad. Los flujos por pagos mensuales que genera la cartera de mutuos son acumulados en activos de renta fija de alta liquidez, los que se reparten trimestralmente entre los aportantes del fondo. Las políticas de selección responden a criterios objetivos basados en la experiencia del equipo responsable y estándares normales en el proceso de aprobación de créditos hipotecarios. La gestión posterior será realizada por los propios originadores controlados por la administradora para el monitoreo de las variables claves de la cartera global como recaudación, cobranza, morosidad y, eventualmente, liquidación de propiedades. Riesgo contraparte operacional La administradora realiza la adquisición de cartera a la Administradora de Mutuos Hipotecarios MyV S.A., cumpliendo con los criterios de originación consistentes con las restricciones internas y análisis de los principales indicadores del deudor. Al mismo tiempo, MyV S.A. entrega un servicio que cumple con los requerimientos sobre la gestión de la cartera y monitoreo de la misma. Conflictos de interés Feller Rate considera que existe un bajo riesgo potencial de conflicto de interés, entre los distintos fondos que maneja la administradora, dado el rol pasivo que ésta cumple en las distintas estrategias de gestión. Si bien, el Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional II es el continuador del Fondo de Inversión Activa Deuda Hipotecaria con Subsidio Habitacional y posee objetivos similares, el fondo original no se encuentra invirtiendo, por lo que la gestión de inversión solo se centrará en el segundo fondo. La gestión de cartera del fondo es realizada de forma independiente por un equipo especializado de San Sebastián Inmobiliaria S.A., por lo que el rol de Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos no involucra las decisiones directas de portfolio, lo que evita conflictos de interés con otros fondos manejados por la administradora. La administradora cuenta con un Manual de Tratamiento de Conflicto de Interés que dispone criterios para el traspaso de activos y asignación de transacciones, estableciendo que las operaciones deben realizarse siempre en el mercado y deben asignarse de manera equitativa a precios promedio y/o similares. El comité de auditoría es el encargado de controlar el cumplimiento del Manual de Tratamiento de Conflictos de Interés y solucionar aquellos potenciales conflictos que puedan presentarse. La administradora posee políticas específicas orientadas a evitar la existencia de conflictos de interés entre la administradora y sus personas relacionadas. Entre otros aspectos, existen comités de auditoría y mecanismos de control automatizados para evitar y solucionar conflictos de interés que pudieran presentarse. En relación a potenciales conflictos entre los fondos y otras áreas de la matriz, como corretaje de valores y asesorías financieras, se aprecian adecuadas políticas de control, restricciones reglamentarias y murallas de información que minimizan la existencia de potenciales conflictos. 5 Finalmente, la administradora cumple con toda la normativa vigente respecto a las restricciones de operación con relacionados. PROPIEDAD Parte de Larraín Vial S.P.A., grupo financiero que participa de los negocios de administración de fondos, mercado de capitales y finanzas corporativas, red de distribución y corredora de productos Larraín Vial Activos S.A. Administradora General de Fondos es propiedad de Larraín Vial S.P.A. (99,9996%) y Asesorías Larraín Vial Limitada (0,0004%). Amplia experiencia en el sector financiero Larraín Vial es uno de los principales agentes del mercado de capitales chileno, siendo una de las primeras corredoras de bolsa creadas en Chile. La administradora es parte del holding Larraín Vial S.P.A., institución que agrupa diversas sociedades que en conjunto ofrecen servicios de inversión de distintos ámbitos para sus clientes. Los negocios del holding pueden ser agrupados en: i) administración de fondos; ii) mercado de capitales y finanzas corporativas; iii) red de distribución; y iv) corredora de productos. Clasificación de la administradora El Holding LarrainVial S.A. no posee clasificación de riesgo. LarrainVial S.A. Corredora de Bolsa, una de las filiales más importantes del grupo tiene una clasificación AA-/Perspectivas Estables otorgada por Feller Rate. La clasificación responde a su fuerte posición competitiva, con una alta cuota de mercado y una extensa base de clientes. Además, incorpora su adecua
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