Iura in Re Aliena

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  “IURA IN RE ALIENA” DERECHOS SOBRE COSA AJENA. La propiedad es el derecho real por excelencia, pero no el único. Existen otros derechos que se ejercitan directamente sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona. De ahí que se les denomina iura in re aliena, derechos sobre cosa ajena. Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantía. Entre l
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  “IURA IN RE ALIENA” DERECHOS SOBRE COSA AJENA.  La propiedad es el derecho real por excelencia, pero no el único. Existen otros derechos que seejercitan directamente sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona. De ahí que seles denomina iura in re aliena, derechos sobre cosa ajena.Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho realsobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechosreales de garantía.Entre los primeros tenemos a las servidumbres, la enfiteusis y la superficie; los segundos estánrepresentados por la prenda y la hipoteca.DERECHOS REALES DE GOCE.Servidumbre: Es un derecho real de goce limitados que concede el derecho de usar o disfrutarde una cosa, respetando siempre la propiedad, que solo se encuentra gravada y sufrelimitaciones, las cuales estarán al servicio del titular de la servidumbre. Se puede constituirpara aumentar el valor de un inmueble o solo con miras a favorecer a un sujeto determinado.En primer caso hablamos de las servidumbres reales o prediales, en segundo lugar de lasservidumbres personales.Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse niheredarse. Por su parte, las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al quefavorecen, no importando quien sea e propietario, y nunca se podrán transferirindependientemente del el: duraran tanto tiempo como este subsista. Por el contrario, lasservidumbres personales se extinguen al morir el titular.CONSTITUCION Y EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRESLas servidumbres se podían constituir de la siguiente manera:1.   Mancipatio2.   In iure cesio3.   Por reserva, cuando se vendía un inmueble y el vendedor se reservaba unaservidumbre sobre el, en favor de otro inmueble que le pertenecía.4.   Por legado5.   Por adiudicatio6.   Por usucapio7.   Por convenio entre los interesados.Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos:1.   Perdida de cualquiera de los inmuebles2.   Por confusión o consolidación; esto es, que se reunieran en la misma persona latitularidad del derecho de propiedad de la servidumbre3.   Por renuncia del titular4.   Por el no uso.  SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES.La servidumbre predial es un derecho establecido sobre un inmueble en provecho de otroinmueble; supone dos fundos vecinos con propietarios diferentes; uno, el dominante, tiene asu favor la servidumbre; otro, el sirviente, es el gravado.Las servidumbres prediales se dividen en rusticas y urbanas. El criterio diferencial se sueleponer en la naturaleza del fundo dominante, de modo que si este es una finca rustica, laservidumbre es rustica; si es un edificio, la servidumbre es urbana.Las principales servidumbres rusticas son:a)   La de paso, subdividida en modalidades:Iter, facultad de atravesar por el fundo sirviente a pie, a caballo.Actus, comprende a la anterior y además, el derecho de pasar incluso con carro.Vía, era la mas amplia y se caracterizaba por el señalamiento de una faja cuya anchuraen defecto de convención la ley de las XII tablas fijaba en 8 pies en línea recta y 16 enrecodos. Por ella se podía transitar con toda clase de vehículos.b)   Servitus aquaeductus (de acueducto), derecho de permitir conducir agua por algúnmedio a través del fundo sirviente, para beneficio del fundo dominante.c)   Servitus aquae baustus, facultad de sacar agua del fundo sirviente.d)   De pasto, o sea permitir pastar a las bestias del propietario del predio dominante en elpredio sirviente.Las servidumbres urbanas:a)   La servidumbre tigni immittendi, o facultad de hacer penetrar vigas en la pared delvecino.b)   La servidumbre oneris ferendi (apoyo de muro), el derecho de descansar un murosobre la construcción del vecino.c)   Desviación de agua de lluvia, mediante la cual se obligaba al propietario del prediosirviente a recibir las aguas de lluvia de la casa vecina, bien fuese de forma directa, obien mediante un conducto determinado.d)   Prohibición de levantar construcciones; se daría cuando nos encontráramos con lasituación de que el propietario del predio dominante impide al propietario del fundosirviente levantar una construcción de determinada altura que pueda quitar la vista, obien afecte la luz que recibe.SERVIDUMBRES PERSONALESEstas son:1.-USUFRUCTO2.-USO3.-DERECHO DE HABITACION4.-OPERAE SERVORUM   USUFRUCTOEs el derecho de usar y disfrutar de una cosa ajena no consumible, sea mueble o inmueble, sinotra limitación que la de conservarla en el mismo estado en que se encuentre al momento deconstituirse el usufructo.USOEs la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer losrequerimientos propios del usuario.DERECHO DE HABITACIONEsta servidumbre se tipifica como un uso más limitado; se concreta a la utilización de unahabitación específica.OPERA SERVORUMPor este derecho una persona se podía beneficiar de los servicios de un esclavo ajeno, bienfuese de forma directa o bien alquilándolo a su vez.ENFITEUSISLa palabra enfiteusis se deriva del griego que significaba sembrar, cuasi plantar. Cuando seformaba una provincia era consuetudinario arrendar para siempre los campos públicoscultivados, pagando anualmente cierto vectigal. Mas los campos incultos se daban enenfiteusis por cierto canon anual concediendo al enfiteuta un derecho próximo al dominio o eldominio útil. Constituida la enfiteusis da después de la tradición derecho en la cosa, esto es,dominio menos pleno, o derecho próximo al dominio.La enfiteusis es un derecho real por el cual nos servimos de la propiedad de otro como de lanuestra, y disponemos de su sustancia sin deteriorarla, bajo la condición de cultivarla,mejorarla y pagar en todos los años o épocas determinadas una renta fija. El que concede desu propiedad este derecho se llama dominus enphiteusus; el que la recibe enphiteuta; y la cosasobre la que se concede ager vectigales sive enphiteuticarius.Se constituye principalmente por contrato y se define contrato consensual por el cual seconcede a uno para siempre o por largo tiempo el dominio útil de un predio, pagando ciertocanon anual en reconocimiento del dominio.Siendo un contrato consensual se sigue que se perfecciona desde que los contrayentes prestansu consentimiento.Adquiriendo el enphiteuta el dominio útil, se infiere que le pertenecen todos los frutos yutilidades aunque sea un tesoro.  DERECHOS DEL ENPHITEUTAEl enfiteuta sin ser propietario de la cosa tiene casi todos los derechos comprendidos en lapropiedad. Asi tiene el derecho de gozar plenamente de la cosa, el de poseerla, de percibirtodos los frutos cuya propiedad adquiere irrevocablemente, no por la percepción, si no es porla simple separación. No adquiere, es cierto, la propiedad de las accesiones, pero sobre ellasnos se le puede negar el derecho enfitéutico. Sobre el tesoro no tiene mas derecho que comoninventor, es decir no adquiere mas que una parte del mismo tesoro.El enfiteuta puede también disponer de la cosa enfiteuticaria, pero la extencion y los efectosde este derecho están subordinados a las convenciones de las partes; si no existen estasconvenciones, se subordinan a las reglas siguientes:1.-El enfiteuta tiene derecho de disponer de la sustancia de la cosa y hacer en la mismacambios que no la deterioren.2.-Puede ceder a otro el ejercicio de su derecho, enajenarle viviendo, y pasarlo a sus herederospor causa de muerte; puede en fin empeñar la cosa y gravarla con servidumbres sin elconsentimiento del propietario. La única limitación que tiene es la de no poder vender sin elconsentimiento del propietarioOBLIGACIONES DEL ENPHITEUTAFaltando convenciones particulares, el enfiteuta tiene la obligaciones siguientes:1.-Pagar todas las cargas publicas que afecten la cosa.2.-Mejorar la cosa en cuanto le sea posible, o al menos cultivarla para que no sufra deterioro.3.-Pagar el rédito o canon convenido a la época fijada y sin dar lugar a que se le exija.4.-Pagar al propietario la 50ª. Parte del precio de la cosa o de su estimación, cuando latransfiere a otro bien sea por donación, legado, venta o cambio, y cuyo derecho lo paga enreconocimiento del nuevo enfiteuta.ADQUISICION DE LA ENFITEUSISEl derecho de enfiteusis se adquiere por la concesión que de el hace el dueño del fundo avirtud de un contrato, de disposición testamentaria, o de otro titulo legitimo y por la tradiciónsubsecuente de la cosa. La prescripción tiene igualmente lugar en el enfiteusis, cuando se haestablecido por el que no es propietario de la cosa, y el enfiteuta a ejercido su derecho debuena fe y durante diez o veinte años, con tal que la cosa pueda prescribirse en este tiempo.EXTINCION DE LA ENFITEUSISEl enfiteusis se extingue cuando:1.-la cosa perece enteramente2.-cuando concedido por un propietario temporal y revocable cesa el dominio de esta.
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